９月トータル収支のご報告と不動産投資のお話など。

２０２０年９月トータル収支（個人口座）
＋５２０８０２円

※９月収支内訳

●自分年金型積立手法
＋１５８５３円

●アウトウィットストラテジー（ＯＳ）
＋４６６２０円

●ＣＦＤ
＋３１６０７８円

●ＡＤＲＳ
＋３００１１円

●その他裁量トレード、自動売買など
・ＯＳに伴うキャッシュバック
＋１３８６４０円（個人口座）
＋１３８６４０円（法人口座）

・原因不明のポジションによる損失
－２６４００円

・キャッシュバック目的のトレード
－４８０円（法人口座）

・キャッシュバック（７月キャッシュバックの計上漏れ）
＋９９９円（法人口座）

※日本株の収支は、クロス売買などの収支があり、計算が煩雑になりますので割愛させていただきます。


●２０１８年２月～からの推移
（２０１８年２月～２０２０年４月までは、アウトウィットストラテジー（ＯＳ）のみの月別収支になります。）

２０１８年
（個人口座のみのトータル収支）
　２月　　＋８６８４８円
　３月　　＋６６２０７円
　４月　＋１３７５２４円
　５月　＋２２００８３円
　６月　＋１２６７７７円
　７月　＋１７７４１４円
　８月　＋５５１２２１円
　９月　＋３７３８０２円
１０月　＋７７７８０８円
１１月　＋７４１７４５円
１２月　＋９２６９４２円

２０１８年トータル収支
＋４１８６３７１円

２０１９年
　１月　　＋６８３７４５円
　２月　　＋７３７９６８円
　３月　　＋７２１５６６円
（ここから、法人口座のみのトータル収支）
　４月　＋２４５５７０４円
　５月　＋２０８３８６９円
　６月　＋１０６０１５９円
　７月　＋１７７１７００円
　８月　＋１４０２８０３円
　９月　＋１７１４７４１円
１０月　＋１９８３０８１円
１１月　＋２９７７３５８円
１２月　＋５１３９４９８円

２０１９年トータル収支
　　　 [phone]円

２０２０年
　１月　＋１１９６０７８円
　２月　　－３０７９５０円
　３月　　　－３２３７５円
（ここまで、２０１９年度期間の損益）
　４月　　＋２９７１０２円
　５月　　　　　　　±０円
　６月　　　　　　　±０円
　７月　　　　　　　±０円
　８月　　　－５０８００円
　９月　　＋１３９１５９円（３０日（水）のトレード、－４８０円を含む）

２０２０年　法人口座トータル収支
　　　　　 ＋３８５４６１円

（ここから、個人口座のトータル収支）
２０２０年
１月～４月　－１４２８７０７円
　５月　　＋３２６６０４円
　６月　＋１１０２１０９円
　７月　　＋２５５８２５円
　８月　　＋３６６５１０円
　９月　　＋５２０８０２円

２０２０年トータル収支（個人口座）
　　　 　＋１１４３１４３円


～悪夫「ようやくサヤ取りで捕まっていたポジションが決済できたそうだな。」

天美「ホントにバカなことやらかしたわよねぇ。相場の神様に感謝しないと＾＾；」

悪夫「全く、慎重なんだか、いい加減なんだか、よく分からない奴だよな、あの『しん』って奴はよぅ。」

天美「先週ストラテジーを変更したらしくて、それが功を奏したみたいだけど、詳しくはＲＴＭ１１月の特典内容として公開・解説する予定らしいわよ。」

悪夫「ふ～ん。…あっ、そうそう、上記の内容とは関係ないけど、ワンルームマンションの賃貸人が９月末で出て行くって、不動産屋から電話があったとか。」

天美「そうらしいわね。長い間住んでもらっていてありがたかったけど、また経費がかかるわね…。」

悪夫「マンション経営って、昔と比べると難しくなってきている…と感じているのは俺だけかな？」

天美「身近にマンション経営をしている知り合いもいないから、そのあたりのことはよく分からないわね。スタールビー財閥の御曹司さんにでも聞いてみたら？（笑）」

悪夫「あ～ダメダメ！あの人の話はケタが違うから、全く参考にならないよ＾＾；」

天美「それもそうね＾＾；　それに、地域も違えば実情も全く違うだろうしね。」

悪夫「みんなで大家さんだっけ？年６回の分配で想定年利７％とか、私的にはちょっと胡散臭いと感じるようになったぜ。」

天美「個人だと、賃貸人の入れ替え時に伴う費用が大きいのよね。ハウスクリーニングだけで済めば安いけど、大体は入れ替えの度の内装（クロスやフローリングの張替え）もしないと次が決まらないことが多いし、不動産会社への『広告宣伝費』も最低でも家賃の２か月分は必要だから、元を取るのに最低半年はかかるのよね…。」

悪夫「固定資産税も払わないといけないし、管理費・修繕積立金も数年前と比較して随分と上がったしな。もうマンション経営からは足を洗った方がいいんじゃないか？」

天美「不動産屋さんとの繋がりも大事にしたいし、なかなか難しい判断に迫られているわね…。」


～今週、ＣＦＤで約１か月間捕まっていたサヤ取りのポジションをようやく決済することができ、ホッと胸を撫で下ろしているところです。今回はなんとかかんとか逃げることができましたが、リスク管理を怠って、たった１回の失敗で全てを吹き飛ばしてしまわないよう、改めて気を引き締めていきたいと思います。

怪我の功名と言うべきなのか、失敗の中で日々レートを観察し続けることにより、また新しい発見もありました。これについては、ＲＴＭ１１月の特典として、ＲＴＭコミュニティー内にて公開・解説をさせていただく予定です。（ＲＴＭ１０月特典は９月に前倒しして公開、解説をさせていただいています。ご了承ください。）

その他の手法については、概ね想定通りの結果でした。これを淡々を続けていけば、必然的に収益は積み上がるシステムにしているつもりですので、引き続き継続していきたいと思います。


～さて、最近は話題に挙げることがあまりありませんでしたが、実は私、小規模ながら不動産経営もやっていまして、２ＬＤＫのマンションはＦＸの運用（アウトウィットストラテジーの運用）に回すために売却しましたが、今は私が独身時代に住んでいたワンルームマンションのみ賃貸に出しています。

５年近く住んでもらっていたかと思うのですが、残念ながら１０月末に賃貸人の退去が決まったそうで、またぞろ経費がかかります…。

数年前までは年利１０％以上で回っていた不動産も、今は年利にして５％いくかどうかも怪しい感じです。特にここ数年は「一時金」の元を取るので精一杯といった感じでした。

利回りが悪くなった原因は他にも色々あるのですが、ワンルームマンションの賃貸だと、冷蔵庫やエアコンなどの生活必需品は家主持ちが慣例となっているようで、これらが壊れる度に買い替え費用が発生します。私がマンション賃貸を始めた頃は、そういう慣例はありませんでした。エアコンの買い替えは昨年終わったばかりですが、奇跡的に３０年以上壊れないでもっている温水器の買い替えがそろそろ来るのではないか…という爆弾も抱えています（苦笑）。

管理費・修繕積立金の固定費も上がりました。もちろん、固定資産税もかかります。

礼金も頂けないのが実情で、いわゆる「ゼロゼロ物件」として応募しなければ賃貸人も決まらず、不動産屋に支払う広告宣伝費は安くなりませんから、（ケチったら賃貸人が決まりにくくなるだけ。）完全にオーナー負担となるのが実情です。これも１０年ぐらい前だと賃貸人から礼金を頂けましたので、広告宣伝費を支払っても若干お釣りが出る感じだったのですけどねぇ…。

さらに、「一時金」と称して、３年前でしたか、大規模修繕の時に４０万円もの金額を管理会社に徴収されています。修繕積立金は十分貯まっているから大丈夫と思っていたのですが、最近は「マンションの価値を上げることを表向きの目的」として、管理会社の提案でマンションのグレードアップ工事（オートロックのないマンションにオートロックの導入など。）をするようになってきました。見積り額は決して安くはないですから、裏では利権が絡んでいることは間違いなさそうです…。

私は一時金の徴収には反対したのですが、選挙と同様に、建物の運営などに関心を持っているオーナーは皆無で、管理会社の思惑１つで如何様にでもされてしまう、という怖さを実感するようになりました。（決議案に賛成も反対もしない場合は、賛成したものとみなされます。）

オーナー皆さん口を揃えて文句だけは言ってるみたいですが（苦笑）、肝心の「一票」を投じないことにはどうにもならないのです。口座から引き落としされてから文句を言っても遅いですし、そのあたりのことが皆さん本当に分かっておられない…。まぁ、私が関わっているマンション固有の問題なのかもしれませんが、以前貸していた２ＬＤＫのマンションも同じでしたし、大体どこの地域も似たような感じなのではないでしょうか？

ちなみに、私が昨年まで住んでいたマンションの管理会社は、私が引っ越しをしてきた時にいきなり理事長をなすりつけてきましたので（苦笑）、マンションの実情も何も分からない人間に理事長を任せようとするなど言語道断！と腹が立って、黙って理事長を引き受けてから、区分所有者の無関心なことを幸いに、即その年内に管理会社を変更した経験があります＾＾；（新しい管理会社も酷くて、結局私も別の問題があって引っ越しをしたのですが＾＾；）

まぁ、これまでの話を簡潔にまとめますと、「マンション経営は見た目ほど楽じゃない…」ってことです＾＾；

わずか１～２室でもこのようなことがありますから、１０室、２０室、１棟、２棟…となりますと、専業でなければとても私の手には追えそうにないですね…。私的には株やＦＸ、ＣＦＤの方が断然儲かりますし、やり方によってはリスクも抑えられます。

～話が長くなりましたが、そのような理由で今の気持ちとしては、不動産経営はリターンよりもリスクの方が大きいと感じるようなっていて、今回の退去を機に売却を検討しているところです。まぁ、いくらで売れるか…次第ですかね…。

それでは、１０月も頑張っていきましょう！