不動産購入決断の理由。

今年から本格的に税金との戦いが始まります。

結論から申し上げますと、私が思いついた節税法は、法人名義で不動産を購入→役員に社宅として貸与という方法でした。代表取締役が私の法人名義の不動産を私個人に貸す…という行為が合法的に認められるのか？というところで引っ掛かっていましたが、どうやら富裕層の間では、そういった節税法は知っていて当然、ある意味常識的なことのようで、ごくごく普通にそういった節税対策が行われているようです。知らない、気が付けないって、本当に恐ろしいことですよね…。

この節税法に運良く気が付けたのは、実は重要事項説明書を確認している時に、今の売主が個人名義から自分が代表取締役の法人名義に書き換えている資料があったんですね…。「なんでこんなことをするんだろう？一体どんなメリットがあるのだろう？」と落ち着いて考えてみたところ、「あっ！そういうことか！」と気が付きまして、それから色々と税法や慣例を調べて、自分の中でシミュレートができました。

ぱっと思いつく損金は、

・登録免許税、登記費用等
・印紙代
・不動産取得税
・固定資産税
・仲介手数料
・減価償却費
・管理費、修繕積立金
※消費税（後述します。）

ですよね…。これら全部損金算入できるってすごく大きいですよね！

損金に入れてよいかどうかを調べているのが

・引っ越し費用

です。役員の引っ越し費用を会社が負担したという形にすれば、できなくもないと思いますので、一応領収書は取っておこうと思っています。多分他にも悩むものが今後出てくるくるだろうと思います。

これらが損金算入できる点が法人名義で不動産を購入するメリットでしょう。

逆にデメリットも当然ありまして、

１、住宅ローンが組めない（住宅ローン控除を受けられない）
２、現在組んでいるローンを一括返済しなければならない（引っ越しをするから）
３、登録免除税が個人と比較して概算で１５万円程度余計にかかる
４、役員に無償貸与することはできない
５、売却時の税金が高い（３０００万円特別控除が受けられない）

などが挙げられるかと思います。

１については、ローンで購入するのではなく、社内の留保資金（現預金）での購入ですから、特に問題ありません。
２は、ＦＸの運用資金が減るのも痛いのですが、仕方ありません。
３は、メリットと天秤にかけて、１５万円程度費用がかかるのは妥協しなければなりません。必要経費です。

４は、無償貸与すると、現物支給されているとみなされて個人の所得税に対して追徴課税の対象となるようです。ですから、適正な家賃を会社に支払わなければならないのですが、基準が３つほどあって、

(イ)　(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2％
(ロ)　12円×(その建物の総床面積(平方メートル)／(3.3平方メートル))
(ハ)　(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22％

の合計額が賃貸料相当額となるようです。小規模住宅であれば、およそ市場の賃料相場の１割～２割になることが多いらしく、不動産に係る損金から賃貸料相当額を差しい引いた分の節税効果が見込めるという算段です。

５は、出口を考える上で今後の課題となってきそうですが、今はとりあえず目先の節税に走るべきだろうと思います。


そして消費税の件ですが、結論から申し上げますと、私の場合は残念ながら建物取得についての消費税額控除ができません。

通常であれば…、法人で建物を取得をした場合、その建物の取得は「課税取引」となり、その支出した消費税額は自社の消費税納税額の計算上控除できる方法があります。

役員の社宅の場合、その受取賃料について消費税は非課税ですから、本来、その非課税の売上を獲得するための支出である建物の消費税額は控除できません。しかし、本則課税を選択していて、かつ「一括比例配分方式」という計算方式を選択していますと、課税仕入に伴い支出した消費税額に全体の売上に占める課税売上の割合である「課税売上割合」を掛けた金額を「控除対象消費税額」とすることができます。

顧問税理士がいる場合、「２年以内に大きな買い物をする予定はないですか？」と聞かれますよね？（笑）　あの理由がこれなのです。

私の会社は「本則課税」ではなくずっと「簡易課税」を選択していまして、かつ「簡易課税」はたしか２年間の継続適用要件というのがありますので、時すでに遅し…なのです＾＾；

※税法改正があり、上記の要件を満たしたとしても、２０２０年１０月からは、１０００万円を超える建物については控除が認められなくなるようですね…。

もし消費税の支払いが認められるのであれば、今期は還付になる可能性さえあっただけに、残念でなりません…。しかし、２年前に今期ＦＸで大きく利益を上げられる想定はしていなかったため、これは諦めざるを得ません。


上記のように、消費税を除けば私にとっては節税効果が大きく、土壇場でこの節税に気が付いたのは本当にラッキーの一言です。時期的にも今期が終わるまでに良い物件が見つかり、タイミングも絶妙でした。

２月、３月に大きな金額が出て行くことになり、「億り人」達成に向けては大きく後退することなりますが、節税しないと結局税金をがっぽり持って行かれることになりますので、どうせお金が出て行くなら、家を買ったりパソコンを買ったりした方が有意義ですよね。自動車は私の場合必要がありませんので、購入は見送ります。

今期は節税が最大の課題であっただけに、その課題もなんとかやれる範囲でやり切れたのではないかと思います。本当に今年の私はツイています＾＾

※（重要）不動産の購入は、必ず法人の方が個人より有利になる訳ではありません。ケースバイケースですので、私の考えを鵜呑みにせず、ご自身でしっかりシミュレートされるようにしてください。


※追伸

２０２０年１２月にざっくりと調査してみましたところ、どうやら総資産で１億円に返り咲いたようです＾＾；

詳しくは、時間ができましたら年頭にご報告させていただく予定です。